Tekst: Fredrik Frøshaug og Magnus Ankerstad i Kvale Advokatfirma DA
Kostnader på materialer og byggevarer økte mellom 20 – 100 % i 2021. Blant annet økte henholdsvis tre- og materialkostnader med ca. 30 og 25 %. Prisoppgangen har fortsatt i 2022. Det er varslet en økning på mellom 5 – 29 % fra april 2022 for en rekke varekategorier, som kan øke ytterligere utover året. Utover begrensninger på råvarer, redusert produksjons- og fraktkapasitet, høy internasjonal etterspørsel, har økte energikostnader og krigen i Ukraina hatt stor innvirkning. Da samtlige aktører påvirkes av dette er det viktig å vite om vederlaget kan justeres i løpende kontrakter og at prisøkningen bør hensyntas ved inngåelse av nye kontrakter.
I eksisterende avtaler er hovedregelen at avtalepartene er bundet av avtalens vilkår. Hvis materialkostnadene er fastlåst uten vilkår som gir mulighet til å regulere vederlaget som følge av økte innkjøpskostnader, er entreprenøren i utgangspunktet bundet av dette uten mulighet for prisjustering.
I særskilte tilfeller kan entreprenøren fremme krav om vederlagsjustering etter avtaleloven § 36 eller den ulovfestede læren om bristende forutsetninger. Imidlertid skal det vært svært mye til for at disse regelsettene kommer til anvendelse, og entreprenøren kan ikke forvente at disse hjemlene løser prisutfordringene. Dette skyldes at avtalerevisjon kun aksepteres unntaksvis, og det oppstilles en enda høyere terskel for profesjonelle parter. Da prisøkningen har vart over flere år vil det også kunne være vanskeligere å kreve vederlagsjustering på nåværende tidspunkt.
En rettslig behandling av kravet vil derfor ikke nødvendigvis være hensiktsmessig. Det har også tidsmessige og økonomiske følger, samt kan komplisere det forretningsmessige forholdet. Derimot vil det være fordelaktig at partene oppretter en konstruktiv dialog med sikte på å finne en felles løsning om avtalerevisjon av vederlaget som hensyntar prisøkningen på materialer og byggevarer. Her bør begge parters utfordringer søkes å bli ivaretatt, slik at et godt forretningsforhold ivaretas for fremtidige avtaler.
En rekke entrepriseaktører sender generelle varsler til sine avtaleparter for å etablere grunnlag for dialog. Vi foreslår at MLFs medlemmer vurderer å sende slike varsler, og har laget forslag til tekst:
«VARSEL SOM FØLGE AV KRIGSUTBRUDDET I UKRAINA
Det vises til krigsutbruddet i Ukraina og påvirkningen dette har på energipriser, byggevarer, råvarer og andre innsatsfaktorer i vårt kontraktsforhold.
Situasjonen er uavklart og på nåværende tidspunkt er det ikke mulig å ha full oversikt over hvilken innvirkning krigsutbruddet eventuelt har og kan få for våre leveranser.
Det er risiko for at disse forholdene innebærer en betydelig endring av forutsetningene for vårt avtaleforhold. Vi vil vurdere dette løpende, og arbeide aktivt med å oss nødt til å finne tiltak og løsninger som kan avhjelpe følgene av krigsutbruddet. Vi ønsker imidlertid allerede nå å varsle våre forbindelser om et potensielt behov for å justere betingelsene i avtalen, slik at de tilpasses utviklingen etter avtaleinngåelsen.
Vi håper at vi kan ha en god dialog om dette som tar hensyn til begge parters forhold.»
For kontrakter som skal inngås for fremtiden, bør det inntas vilkår som hensyntar en potensiell prisøkning i byggevarer og materialer. En slik løsning bør velges fremfor at vederlaget settes høyt for å veie opp for en mulig prisstigning. Det kan inntas generelle eller mer spesifikke vilkår relatert til produksjons- og fraktforhold som har særlig betydning for den aktuelle bransje eller aktør, herunder f.eks. krigsutbruddet i Ukraina og dets betydning på import av trevareprodukter. Fremgangsmåten beror litt på prosessen ved avtaleinngåelsen:
- I anbudsprosesser vil det som regel ikke være anledning til å ta brede forbehold om prisjustering. Anbudstilbyder vil kunne avvise tilbudet fordi det ikke er mulig å vurdere den økonomiske konsekvensen av slike forbehold. Risikoen må derfor prises. Det kan likevel være lurt å reise spørsmål i anbudsfasen om anbudstilbyderen kan være villig til å introdusere en god justeringsregel. Det vil enten føre til at en slik regel introduseres eller at de øvrige tilbyderne blir oppmerksom på risikoen og øker sine priser.
- Utenfor anbudsprosesser vil det i større grad være mulig å avtaleregulere vilkår om prisjustering for økte innkjøpspriser og materialkostnader. MLFs medlemmer bør ta sikte på å avtalefeste konkrete vilkår som sikrer en prosentvis prisjustering ut ifra økningen av innkjøpt materiell og byggevarer. Her er to forslag til regulering som alternativ til at MLF priser inn risikoen:
- Entreprenøren gis rett til å kreve justering av materialprisene for nærmere angitte råvarer i samsvar med prisøkning fra avtaleinngåelse til fakturering.
- Materialkostnader og kostnader til diesel og strøm skal betales etter medgåtte kostnader som skal dokumenteres løpende i tråd med reglene for regningsarbeid.
- I kontraktsforhold med forbrukere vil det også være mulig, og ofte enklere, å innta vilkår om prisjustering, jfr. alternativene ovenfor. Imidlertid er det viktig å være klar over at sluttvederlaget ikke kan overstige gitt prisoverslag og i hvert fall ikke med mer enn 15 %. Det er heller ikke mulig å avtale seg bort fra dette vilkåret med mindre man ikke har avtalt noen pris overhode, ettersom det ikke kan avtales vilkår som er ugunstigere for forbrukeren enn det som følger av loven. Vi anbefaler derfor at det ikke gis prisoverslag og at arbeidene utføres utelukkende på regning.