Tekst: Fredrik Frøshaug og Magnus Ankerstad i Kvale Advokatfirma DA.
Kostnader på materialer og byggevarer har økt mellom 25 – 100 % siden fjoråret, og oppgangen fortsatte ved siste prisvarsel den 1. juni 2021. Det antas at økningen også vil fortsette de kommende månedene. Årsakene er sammensatte og kan knyttes til bl.a. knapphet på råvarer, redusert produksjons- og fraktkapasitet, i tillegg til økt etterspørsel. Samtlige aktører, fra produsent til sluttbruker, påvirkes av dette. Derfor er det sentralt å vite om man kan justere vederlaget i eksisterende kontrakter, samt om prisøkningen kan hensyntas ved inngåelse av nye kontrakter.
Ved inngåelse av avtaler, er hovedregelen at samtlige avtaleparter er bundet av avtalen og dets vilkår. Dersom kontrakten allerede fastslår vederlaget for materialer, eller ikke har vilkår som gir mulighet for å regulere vederlaget som følge av økte innkjøpskostnader, er entreprenøren i utgangspunktet bundet av dette uten mulighet for prisjustering. Dette ligger innbakt i entreprenørens risiko.
I helt spesielle tilfeller kan entreprenøren likevel fremme et krav om prisjustering etter avtaleloven eller den ulovfestede læren om bristende forutsetninger. Imidlertid skal det svært mye til for at disse regelsettene kommer til anvendelse, og entreprenøren kan ikke forvente at disse hjemlene løser prisutfordringene. Dette skyldes at avtalerevisjon kun aksepteres unntaksvis, og det oppstilles en enda høyere terskel for profesjonelle parter.
Dersom det er tatt forbehold i kontrakten, herunder om f.eks. innkjøpspriser, valutasvingninger og/eller indeksregulering, kan dette gi grunnlag for prisjustering. I disse tilfellene må justeringen være basert en konkret tolkning av kontrakten og forbeholdet. I den forbindelse er det viktig å være klar over at ordinær indeksregulering omfatter flere verdifaktorer enn økte materiell- og byggekostnader. Prisjustering etter ordinær byggeindeks vil derfor ikke fange opp den fulle prisstigningen på materiell.
I forbindelse med kontrakter som skal inngås for fremtiden, kan potensiell prisøkning hensyntas i prisingen. Det vil imidlertid føre til høyere priser og tap av kontrakter. Det kan derfor være bedre med avtalereguleringer som sikrer prisjustering.
Fremgangsmåten beror litt på avtaleinngåelsesprosessen:
- I anbudsprosesser vil det som regel ikke være anledning til å ta brede forbehold om prisjustering. Anbudstilbyder vil kunne avvise tilbudet fordi det ikke er mulig å vurdere den økonomiske konsekvensen av slike forbehold. Det kan likevel være lurt å reise spørsmål i anbudsfasen om anbudstilbyderen kan være villig til å introdusere en god justeringsregel. Det vil enten føre til at en slik regel introduseres eller at de øvrige tilbyderne blir oppmerksom på risikoen og øker sine priser.
- Utenfor anbudsprosesser vil det i større grad være mulig å avtaleregulere vilkår om prisjustering for økte innkjøpspriser og materialkostnader. Entreprenører bør ta sikte på å avtalefeste konkrete vilkår som sikrer en prosentvis prisjustering ut ifra økningen av innkjøpt materiell og byggevarer.
- I kontraktsforhold med forbrukere vil det også være mulig, og ofte enklere, å innta vilkår om prisjustering. Imidlertid er det viktig å være klar over at sluttvederlaget ikke kan overstige tilbudet i vesentlig grad og i hvert fall ikke med mer enn 15 %. Det er heller ikke mulig å avtale seg bort fra dette vilkåret, ettersom det ikke kan avtales vilkår som er ugunstigere for forbrukeren enn det som følger av den aktuelle loven.